8月16日，据法制日报报道，山东省青岛市一位市民购买的110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

  46%的公摊面积，如此离谱的数据，立刻引发全国老百姓的愤怒，全国是骂声一片。

  而且更为荒唐的是，根据该篇报道，“直到依时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。 “这就从另一方面代表着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就了解这一个情况，无论如何我都不会购买。” 李黎说。”

  因为公摊面积实际是按照单幢居住建筑物为基础计算的，不是以小区所有楼宇面积总和为基础计算的。

  基于每幢居住建筑单体设计的不同，每幢居住建筑单体的公摊面积都是不一样的。有的高一些，有的低一些。一般来说，由于核心筒（对于普通人来说的体会就是，高层建筑的电梯数要多一些，核心筒就比较大，公摊面积就比较大。其他的原因比如说结构设备等放在后文讲述。）的关系，多层居住建筑低一些，高层建筑要高一些。

  但是无论哪一种，46%的公摊面积都是绝对不可能的，最高都不能超过30%左右。（道理在哪里呢？因为这么不经济的居住建筑，开发商根本不会建造。）

  但是某开发商竟敢公然声称小区房屋的公摊面积占比是46%，那也就是说竟然敢把小区所有居住建筑单体的公摊面积占比都算作46%，堪称胆大妄为，任意横行，一不小心露出了大号的狐狸尾巴。

  1、房屋建筑面积：根据《房产测量规范》的有关法律法规，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。

  2、房屋使用面积：根据《住宅设计规范》、《房产测量规范》的有关法律法规，房子使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。

  3、产权面积：根据《房产测量规范》的有关的规定，房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主任部门登记认定。

  注意，下面是一些可能带有“猫腻”的，某些地产商以及中介很喜欢用的名词：

  几乎百分之百的开发商或中介销售人员都会向消费者宣称的是套内面积，90%以上的消费者，都会把套内面积误认为是使用面积，这就为以后产生各种争议埋下了伏笔。

  c、公用建筑面积：1995年9月8日，建设部搞了一个《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

  按照该规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

  房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。

  商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

  1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

  2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

  整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

  但是这有一个严重问题，因为现在的小区，整个小区地下室是完全连为一体的，那么这个地下室的哪一部分算作这个“整栋建筑物”的公用面积呢？该规则对此没有清晰的规定，这就由此留下了无数的争议和寻租空间。

  将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数

  各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

  下面我们介绍一个非常非常重要和关键的名词，这一名词和公摊面积高度相关，一半以上的猫腻空间都和下面这个名词有关。这个名词是什么呢？这就是计容面积。

  计容面积：小区内所有计算容积率的建筑面积之和，即规划容积率X规划建筑用地面积。

  什么意思呢？容积率是该小区报规时，国家批准的容积率，也就是说在房地产商拿到的这块地上，国家到底允许你建造多少地上建筑面积的房屋。

  容积率的提出，主要是用来控制地面建筑的密度，给居住者一个合理化、人性化的空间。

  超过这一个国家允许的数值，是没有产权的，没办法出售，而且要罚没或者拆毁多出的部分。

  因此作为房地产商来说，提高使用面积，降低公摊面积，提高得房率，是其必然追求。作为全国的房地产商，不要说是前十强，就是前两百强，前500强，上述这一些内容也是对于高管的重要考核依据。

  根据上面的介绍，我们大家可以知道。计容面积是指地上建筑面积中计入容积率的那部分建筑面积，只有这部分地上计容建筑面积有产权，才可以销售。

  但是依据上面的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，不但把大量的本幢建筑物的公摊面积算进了可销售面积，而且把地下室等这种根本不能算作计容面积的建筑面积也分摊进了可销售面积。

  随着时代的发展，某些地区土地不足，慢慢的出现开始转移使用地下空间的权利以及开发强度（即地下容积率），但是这样的情况一般是在特大型发达城市，极少。

  计容积率地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积(底层架空绿化公共服务空间)+特殊多倍计容积率的面积(超高建筑)。

  根据物权法的相关规定，一个项目中的地下室、地面停车楼和建筑的架空层是不计容的、不能对外出售的，通常这部分可以纳入项目的总建筑面积，但却不能办理不动产权证。

  不过随时代的发展，某些地方又做了“创新”，出现了可以申报产权的部分地下建筑面积(车库或停车位)。这部分可以申报产权的建筑面积是可以出售的。

  因此正常的情况下可以出售的总建筑面积指的就是计算容积率的地上建筑面积，还包括可以申报产权的部分地下建筑面积。

  但是这部分可以出售的地下建筑面积，依然不能算作计容建筑面积，根本是不能，也不应该算在每套可出售房屋的建筑面积内的。

  但是实际的情况是，这种可销售的地下面积，很多地方被强行分摊进了卖给消费者的每一套房子的公摊面积内，并且还有进行多次重复计算的。

  网上也有人做了回答。不错，这种公摊面积销售的方法是全球独有的，正是在香港发明的。

  比如说著名的阶差地租，星燧在《提振经济与人教社社长黄强被国安局立案-曹文轩们的末日》曾经提到过，正是争议巨大的“”。

  前段时间，全国不少楼盘烂尾，引起了严重的社会问题，老百姓痛骂的不少，有人在问这个制度来自于哪里？

  包括发明公摊销售住宅的香港，由于香港的开发商“注水过度”，引起消费者联合抗议，香港已经于2013年颁布了住宅物业新规，彻底取缔了公摊面积销售物业。

  2002年，重庆就已经以法律形式明确了：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据；不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主任部门重罚，后在2011年又进行了修订完善。

  当然还有一些全球独一份儿的东西，比如说那个争议严重的车辆年检制度。（附带说一声，美国的极个别州有，但主要是出于环保的原因测尾气。）

  早在去年的两会上，委员周世虹就提交了一份关于“取消公摊面积”的议案。周世虹建议，应该完全取消房地产市场长期存在的公摊面积和商品房预售制度。周世虹称“由于对公摊面积缺乏必要的限制性标准，完全由房地产开发商来自行测量填报，这很可能产生暗箱操作，最后导致公摊面积一直上升。”

  在今年的两会上，委员洪洋表示：公摊那些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商信口开河，而业主毫无申辩的权利。

  其实，最早在2002年5月，中央7部委就联合出台的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中，就已经明确了“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式”。

  2019年2月，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全制性工程建设规范公开征求意见的通知》。该《通知》中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

  2019年2月18日，住建部发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知，提出「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，在当时引发了热议。

  但是到了2022版征求意见稿就取消了相关描述，可见利益集团的压力之巨大，七部委吃不消，住建部也吃不消。

  套内面积是看得见也是量得清楚的（但是也确实有连这方面都不放过的无良开发商），所以猫腻主要出现在公摊面积上。

  但是这有个问题，如果公摊面积的水分太大，就会发生小区总建筑面积远远小区全部套内面积+公摊面积总和的奇葩事情；

  就会发生小区全部销售面积总和远远小区计容总建筑面积，甚至发生小区公摊面积总和小区总建筑面积的奇葩事情。

  与上面的公司相比，某些房地产测量机构基本上被认为是不折不扣的“穷鬼”，“下只脚”，前面几个公司都不大瞧得起他们。

  当然，如果国家一定要安排一个专业的调查队伍，所有的事情都还是可以查清楚的。

  不过使用公摊面积销售物业的这种情形，对于国家，民族，人民，都是没什么好处。

  公摊面积销售物业对消费的人的损害并不仅仅是一次性的，有太多的地方已经与物业费，燃气费以及未来的物业税高度绑定。

  因为这就会造成明显的劣币驱逐良币，把一些真正有良知的准备做好房地产的专业房地产商给挤出去。

  基于房地产很多时候是代人受过，基于房地产重要的龙头作用，我们从始至终不建议打压房地产商。

  道理在哪里呢？实际上的意思就是不取缔，某些开发商就不会变着法儿地涨价或变相涨价吗？

  但是一旦取缔公摊面积销售物业，开发商的实力水平可就一下就都暴露了。你就会发现有些人早已经是光着在裸泳。

  但是由此就会形成良性竞争，促进国家民族和产业的发展，对广大人民群众最为有利。

  有人认为取消公摊面积，还意味着开发商可能会忽视建设公共区域，比如说缩减公摊面积，或者在公摊面积偷工减料缩减成本。

  我们在前文讲过，房地产商开发为了确认和保证项目开发的经济性，就一定会把使用面积做到最大，尽最大可能去缩减公摊面积。

  用一个最小的公摊面积，再卖你一个“最大”的公摊面积，这中间的差额就是某些无良开发商可以多拿的钱。

  当然，除了极个别七八线的小型开发商，这种人本来就是准备跑路的，因此还是要选择专业和有实力的开发商。

  现在除了全世界也只剩下大国采用公摊面积销售房产的规定，连始作俑者HK都取消了。